Доска объявлений Бесплатка Бердянск



Почему коммунальная собственность Бердянска уходит за копейки и разрушается

9.09.2021, 10:09    просмотров: 2353

Довольно сложная экономическая обстановка просматривается в Бердянске, если анализировать состояние дел в аренде коммунальной собственности. Это один из важнейших маркеров, позволяющих реально оценивать происходящее в сфере бизнеса со всеми вытекающими отсюда последствиями. Безусловно, на городе отражаются все процессы, происходящие в стране. И, тем не менее, задуматься есть о чем.

    

На состоявшемся 8 сентября заседании комиссии по предпринимательской деятельности начальник управления коммунальной собственности Алла Тахтаджиева обратилась к депутатам и сообщила, что направила в совет служебную записку, в которой попросила определиться, что делать с двухэтажным зданием на углу улицы Шевченко и проспекта Центральный. Три попытки сдать объект в аренду через аукцион на платформе «Прозоро» не увенчались успехом. Двухэтажное здание в центре города площадью около 400 квадратных метров сначала пытались отдать в аренду за 12 тыс грн, потом за 6, а еще позже – вообще по цене, кто какую предложит – так называемый, Голландский аукцион. Но желающих не нашлось и логично ставить вопрос о попытке продать данный объект (что в наше время также не просто), потому что если он будет пустовать, то будет разрушаться. Была дискуссия по этому вопросу. В итоге решили попытаться сдать в аренду еще раз.  

И если бы в городе был один такой объект, то об этом возможно не стоило бы и говорить, но, оказывается, таких объектов, которые никто не хочет брать в аренду, довольно много.  

В этой связи мы решили пообщаться с начальником управления коммунальной собственности и узнать, что же происходит, почему складывается именно так и что планируется делать.

- Алла Ивановна, не будем заострять внимание только на здании по ул.Шевченко. Если судить по объявлениям, которые постоянно дает управление коммунальной собственности, то не состоялись аукционы из-за отсутствия желающих еще по нескольким объектам. А бывшее кафе «Актер» площадью 200 квадратных метров в самом центре города сдали всего за 3,5тыс грн в месяц. Почему так дешево?

- Дело в том, что новый Закон «Об аренде государственной и коммунальной собственности», принятый в начале 2020 года, изменил порядок передачи объектов в аренду, а также расчет арендной платы. И сегодня, во-первых, коммунальные объекты передаются в аренду на аукционах через электронные торги на «Прозоро», что пугает потенциальных претендентов. Во-вторых, экономическая нестабильность, локдауны существенно ограничили финансовые возможности бизнеса. Поэтому предприниматели вкладываются в новые объекты и в развитие существующих с большой осторожностью. Особенно, когда объекты требуют немалых капиталовложений, как например, в здании на Шевченко и в бывшем «Актере».        

Несмотря на наши объявления, информацию в СМИ, рекламу, в аукционе на аренду бывшего «Актера» участвовало всего 2 претендента. В ходе торгов размер арендной платы, как раз и вырос. Стартовая стоимость аренды данного помещения составляла всего 1 тыс. грн. И даже такая стоимость заинтересовала всего двух предпринимателей. 

- Но почему так дешево? Ведь это центр города.

- По новому закону стартовый размер арендной платы определяется на уровне 1% от балансовой стоимости объекта.  Законодатель предусматривает, что стоимость аренды определяет реальный спрос, а не предложение.  Отсюда и такие цифры.  Потому что проблема на сегодня как раз в отсутствии спроса на коммерчески не привлекательные объекты, требующие дорогостоящего ремонта и не подлежащие приватизации.   

У нас есть примеры, когда во время аукциона стартовая цена аренды увеличивалась в десятки раз. Потому что были претенденты, которые соревновались между собой, чтобы взять в аренду. Для примера приведу: Дюмина,43а – по результатам аукциона стартовая арендная плата увеличилась со 176 грн до 15 тыс грн в месяц; Химиков,7 – арендная плата благодаря аукциону увеличилась с 670 грн до 12 тыс грн в месяц; пр.Труда, 6 – стартовая цена 2300 грн увеличилась до 12500 грн.      

А когда претендентов нет, или их мало, то, соответственно, и арендная плата получается невысокая. Если на такую не идут, то, что было бы, поставь мы стартовую стоимость выше. Все диктует спрос. 

Приведу реальный пример из прошлого Бердянска. В свое время было выбрано ошибочное направление для увеличения поступлений в бюджет, и арендная плата за коммунальное имущество была увеличена в полтора-два раза. Это привело к обратному эффекту. Арендаторы стали отказываться от объектов и перестали брать в аренду свободные помещения. В итоге городской бюджет получил от аренды не больше, а почти в 2 раза меньше. А ведь задача состоит не только в наполнении городской казны, но и в сохранении коммунального имущества, путем передачи его в аренду добросовестным предпринимателям. Если объект пустует и не используется – он разрушается. 

- А сколько на сегодня, хотя бы приблизительно объектов у нас, в Бердянске, которые простаивают и не сдаются в аренду?

-  У нас таких порядка 35 объектов. Но в большинстве своем это объекты в промышленных зонах, или в удаленных районах города. А инвестициионно привлекательных – всего 4. Но сейчас по ряду объектов готовятся аукционы на аренду.     

- Хорошо, но ведь есть масса примеров, когда в арену свои помещения сдают предприниматели. И сдают по ценам куда выше, чем получает за сдачу своих объектов в аренду город. Почему так происходит? Почему у коммерсантов получается, а у города – нет?

-  Здесь очень много аспектов.  Во-первых, у нас тоже цена аренды не везде одинаковая. Она колеблется от 1,7 грн за квадратный метр - это свинарники в районе Нового кладбища - до 665 грн под размещение кофейных аппаратов в бюджетных учреждениях центральной части города. Во-вторых, у бизнеса сейчас тоже серьезные проблемы со сдачей своих объектов и площадей в аренду. Зайдите в крупные торговые центры города – вы все увидите сами. Пустующие площади говорят сами за себя. В-третьих, существенную роль играет то, в каком состоянии вы берете в аренду объект. Вот вы говорите: центр города, бывшее кафе «Актер». Там нужны очень серьезные вложения, чтобы привести его в порядок. Только отремонтировать текущую кровлю выльется в немалую копейку. Я напомню, что кровля данного объекта – это крыльцо Городского Дворца культуры. У здания на ул. Шевченко, о котором мы говорили, тоже ряд проблем. Там нужен капитальный ремонт с гидроизоляцией фундамента. Желающие взять в аренду были, приходили, смотрели. Но когда делали приблизительные расчеты, отказывались от участия в аукционе. 

В добавок ко всему во многих объектах требуется ремонт коммуникаций. Кроме этого, финансово затратным является заключение договоров по воде, теплу, свету. Особенно по подключению электроэнергии, потому что Облэнерго требует проекты на новое подключение.  

А бизнес сдает свои объекты в уже отремонтированном виде – заходи и работай. Поэтому аренда там получается дороже. Это закономерные явления.

- А почему двухэтажное здание на Шевченко сдавали в аренду целиком? Почему было не попытаться сдать его частями нескольким предпринимателям?

-  Как показывает практика, предприниматели, арендующие отдельные комнаты или части одного здания, готовы делать ремонты в арендуемых помещениях, но не в местах общего пользования – в коридорах, санузлах, той же кровли или фасадной части. В итоге такие объекты продолжают разрушаться. И это не решает проблемы. Состояние городской коммунальной собственности при таком подходе не будет улучшаться. Соответственно, и аренда не может быть высокой.    

- То есть, если бы город вкладывал деньги в поддержание своей коммунальной собственности, то смог бы зарабатывать на аренде существенно больше?

-  Здесь тоже не все так просто, как кажется на первый взгляд. Теоретизировать можно много, но есть реальность. Кстати, город вкладывает в содержание своей собственности – в объекты социальной и жилищно-коммунальной инфраструктуры: школы, садики, медицинские учреждения, лавочки, фонари, тротуарная плитка и многое другое – это все коммунальная собственность. В ее развитие вкладываются деньги, а значит, и стоимость этой собственности растет. Так стоимость  коммунального имущества громады в 2019 году составляла 564 млн грн, а на начало 2021 года – 863 млн грн       

- Это понятно, но я о той собственности, которая может приносить деньги, которую можно сдавать в аренду. Бывший Дом быта, например, бывшая вечерняя школа, бывший портовской клуб моряков и многое другое. Это все центр города.   

-  И я о том же, почему и говорю, давайте учитывать реальность. И на ремонты школ, больницы, и на ремонт, допустим, того же двухэтажного дома на ул.Шевченко, который мы трижды пытались отдать в аренду, есть только один источник – это городской бюджет. И его возможности, вы хорошо знаете, ограничены. И если мы начнем ремонтировать объекты, которые хотим сдавать в аренду, то в нынешней ситуации мы начнем оттягивать бюджетные средства, за которые делаются ремонты школ, больниц. Я уже молчу о коллекторах и водопроводах. Это тоже коммунальная собственность.  

Скажу больше: при предварительных расчетах получалось, что отремонтировав какой-то объект, и сдав его в аренду, мы будем возвращать вложенные бюджетные средства 10-15 лет. И только после этого данный объект начнет приносить доход городу.  

- Но предприниматели, ведь идут на затраты, ремонтируют свои объекты, чтобы сдать их в аренду по хорошей цене? Им, получается, выгода есть. 

- Дело в том, что бюджет сразу оказывается в заведомо невыгодном положении. Предприниматели могут работать без НДС, находить различные удобные для них  варианты выполнения ремонтных работ, в том числе подрядным способом. А с бюджетом – везде НДС. Это сразу дает удорожание разработки проекта, самих работ минимум на 20%. То есть, для бюджета ремонты обойдутся во-первых, существенно дороже, чем для предпринимателя, а, во-вторых, раз дороже, то и возвращаться эти деньги в виде арендной платы будут дольше. 

- Сегодня сколько бюджет города получает от аренды своей коммунальной собственности?

- За 2020 год от аренды коммунальной собственности бюджет Бердянска получил почти 8,5 млн грн. с НДС, а за 8 месяцев нынешнего,2021 года, уже получено почти  6 млн грн. с НДС. 

Хочу напомнить, что в 2020-2021 годах вводились локдауны и арендаторы коммунального имущества, которые в эти периоды не могли работать, были  освобождены от арендной платы на общую сумму в 270 тыс грн. 

Также обращаю внимание на то, что параллельным направлением нашей работы кроме аренды является еще и приватизация коммунальных объектов. Так вот, за 2020 год от приватизации бюджет получил 7,7 млн грн с НДС, а за 8 месяцев 2021 года – более 3-х млн грн с НДС.

Итого от аренды и приватизации коммунального имущества  в 2020 году город получил более 16 млн грн, а за 8 месяцев 2021 года – почти 9 млн грн.        

- Давайте подведем итог нашему разговору. Можно удивляться низкой арендной плате, но все диктуют экономические реалии. Если бы деловая активность шла на подъем, то был бы спрос на помещения, росла бы, соответственно, арендная плата за них. В свою очередь неуверенность бизнеса в экономических перспективах завтрашнего дня сдерживают его готовность вкладываться в ремонт арендуемых помещений даже при условии низкой аренды. Ну, а городу приходится выбирать, ремонтировать школы и коллектора, либо свое имущество для сдачи его в аренду. При той ситуации, которая есть, выбор всегда будет в пользу школ и коллекторов. И значит, до улучшения экономической ситуации выходит, что все невостребованное будет стоять и разрушаться дальше, либо выставляться на продажу за бесценок?

- Для продажи тоже нужен спрос, как и для аренды. Это, естественно, влияет на цену. Но тут важно помнить, что продажа объектов – это с одной стороны поступления в бюджет, а с другой – возможность находить эффективных собственников для объектов, которые требуют дорогостоящих ремонтов и восстановления, а также благоустройства прилагающей территории. Например, бывший кинотеатр «Юность», сколько бы не говорили, что он продан дешево (а мы несколько раз пытались продать его с аукциона), на сегодня объект восстанавливается новым собственником, благоустраивается прилегающая территория.

А помимо «Юности» давайте вспомним помещение бывшего паспортного стола, бывшего Пенсионного фонда на ул. Центральной (К.Маркса), супермаркет «Зирочка» на Европейской (Кирова), бывший «Модем» на Восточном (Пролетарском) проспекте, аптеки «Низких цен» и другие. Там сегодня совершенно иной вид. Но, кроме того, выкупленные объекты  – это ведь и новые рабочие места в городе. Недвижимость покупают для коммерческой деятельности, а не просто, чтобы она стояла мертвым грузом. 

 

Ну, и давайте не забывать о том, что есть налог на недвижимость, он идет в городской бюджет. Подоходный налог с работников – также пополняет наш бюджет. Так что, каждый проданный объект все равно  продолжает давать доход городу. Поэтому продажа все равно лучше, чем объект будет стоять без дела, разрушаться и обесцениваться.  А потому игнорировать реалии мы не можем. Мы должны действовать, исходя из тех условий, которые есть. 

 

Общался Павел ИЩУК 




Партнерские новости:


Загрузка...






Читайте также:


Для добавления комментария Вам необходимо войти под своим логином или зарегистрироваться.